Corona-Schließung können künftig als Störung der Geschäftsgrundlage gelten - müssen es aber nicht

Staatlich angeordnete Schließungen von Geschäften gelten künftig als Umstand, der zu einer Anpassung des Mietvertrages bei  Gewerbemiet- und Pachtverhältnissen wegen Störung der Geschäftsgrundlage führen kann. 

Allerdings bringt diese gesetzliche Neuregelung nicht automatisch einen Anspruch auf Reduzierung der Miete bzw. auf eine sonstige Anpassung des Mietvertrages mit sich. Die Lage bleibt nach wie vor undurchsichtig und verlangt eine Prüfung des Einzelfalls. 

Was genau bestimmt die Neuregelung denn jetzt? 

Die vom Bundestag beschlossene Regelung im Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuche (EGBGB) lautet:

Artikel 240 § 7 EGBGB Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen

(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.

Trotz Neuregelung: Der Einzelfall bleibt entscheidend!

Daraus ergibt sich, dass nicht regelmäßig ein Fall des § 313 BGB –  und damit eine Änderung (oder auch Wegfall) der Geschäftsgrundlage vorliegt, sondern ein solcher Fall eben nur nach den Umständen des Einzelfalles anzunehmen ist.

Laut der Gesetzesbegründung gilt die Vermutung nur für das sogenannte reale Merkmal des § 313 Absatz 1 BGB. Eine Störung der Geschäftsgrundlage kann damit nur vorliegen, wenn sich ein Umstand, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert. 

Daher muss auch nach der Neuregelung der Mieter im Einzelfall Folgendes darlegen: 

• Die Parteien hätten den Vertrag nicht oder nur mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten (hypothetisches Element) 
• dem einen Teil ist es unzumutbar unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, am unveränderten Vertrag festzuhalten (normatives Element).

Rechtsfolge bleibt gleich 

Auch an der Rechtsfolge zur Störung der Geschäftsgrundlage ändert sich nichts. Eine Anpassung des Vertrags kann nur im angemessenem Umfang gefordert werden, denn die Interessen beider Vertragsparteien müssen in ein angemessenes Gleichgewicht gesetzt werden. 

Im Klartext bedeutet das: Es hängt im Einzelfall davon ab, ob und in welchem Umfang Mieter deren Geschäfte vom Lockdown betroffen sind, tatsächlich z.B eine Stundung/Anpassung der Miete oder 

Verringerung der angemieteten Fläche bei gleichzeitiger Herabsetzung der Miete oder gar die Aufhebung des Vertrags verlangen können. 

Gewährleistungsrecht bleibt vorrangig

Mieter sollten weiter beachten, dass allgemeine und mietrechtliche Gewährleistungs- und Gestaltungsrechte Vorrang gegenüber § 313 BGB haben.  

Öffentlich-rechtliche Beschränkungen wie der bundesweite Lockdown können- wieder abhängig von den Umständen des Einzelfalls und vor allen Dingen den vertraglichen Vereinbarungen beider Mietparteien auch einen Mangel im Sinne von § 536 BGB darstellen.

Gerichtsverfahren werden beschleunigt

Zusätzlich hat der Bundestag beschlossen, dass Mietprozesse im Zusammenhang mit coronabedingten Beschränkungen oder Schließungen vorrangig behandelt werden sollen.

Hierzu erfährt  das Gesetz zur Einführung der Zivilprozessordnung (EGZPO) folgenden Zusatz: 

§ 44 EGZPO Vorrang- und Beschleunigungsgebot

(1) Verfahren über die Anpassung der Miete oder Pacht für Grundstücke oder Räume, die keine Wohnräume sind, wegen staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung derCOVID-19-Pandemie sind vorrangig und beschleunigt zu behandeln.

(2) In Verfahren nach Absatz 1 soll ein früher erster Termin spätestens einen Monat nach Zustellung der Klageschrift stattfinden.

Status Quo: Gerichte bis jetzt uneins bei Vertragsanpassungen und Mietminderungen

Derzeit sind sich die Gerichte noch recht uneinig wie sich coronabedingte Schließungen und die Einschränkungen in Bezug auf Gewerbemietverhältnisse auswirken. Urteile ob und in welchem Umfang Mietminderungen und Vertragsanpassungen angemessen sind, fielen bis jetzt sehr unterschiedlich aus. 

Teilweise haben die Gerichte angeordnete Schließungen als Mangel angesehen, teilweise einen Mangel verneint. Ebenso uneinheitlich war die Linie bezüglich der Frage, ob sich Mieter überhaupt auf eine Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB berufen können. Durch die Neuregelung dürfte zumindest dieser Umstand nun geklärt sein. Trotzdem werden die nächsten Monate zeigen, ob Gewerbemieter ihre Mietminderungen vermehrt auf § 313 stützen können. 

Wie geht es weiter: Das Mietenmoratorium aus „Phase eins“ der Corona-Beschränkungen

Doch wie geht es eigentlich mit der Sonderregelung aus dem Frühjahr aus? 

Mietrückstände aus dem Zeitraum Anfang April bis Ende Juni 2020 durften– soweit sie auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruhten – nicht zur Begründung einer ordentlichen oder fristlosen Kündigung herangezogen werden. Dies galt für Gewerbe- wie Wohnmietverhältnisse genauso wie für (Grundstücks)-Pächter, die glaubhaft machen konnten gerade durch die Coronakrise Zahlungsprobleme zu haben. 

Gewerbemieter deren Geschäfte aufgrund des ersten Lockdowns schließen mussten, konnten daher ihre Mietschulden stunden lassen. Die Zahlung der Miete ist damit aber nur ausgesetzt, das heißt zur Zahlung sind Mieter nach wie vor verpflichtet. Bis zum 30. Juni 2022 müssen die Mietrückstände vollständig beglichen sein. 

Fazit: Die Lage für Gewerbemietverhältnisse bleibt auch im zweiten Komplett-Lockdown schwierig bis undurchsichtig. Die Frage, ob eine Störung der Geschäftsgrundlage vorliegt, lässt sich nach wie vor nur nach vollständiger Einzelfallüberprüfung feststellen. 

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